Оцінка нерухомості в Україні

Нові правила оцінки нерухомості в Україні

5 грудня 2019 року Верховна Рада прийняла законопроект №2047-д «Про внесення змін до Податкового кодексу України»,пов'язаних з анулюванням корупційних схем при реєстрації даних зі звітів про оцінку об'єктів недвіжімості.Такім чином, депутати, які розробили документ, закликають до прозорості угод, пов'язаних з купівлею і продажем майна.

Положення Закону передбачають, зокрема, наступне:

З 1 лютого 2020 поступово вводиться нова значно спрощена модель оцінки об'єктів нерухомості, що дозволить проводити автоматичну оцінку в максимально короткі терміни і прискорить процедуру укладання угод з нерухомістю.
Завдяки цій системі будь-яка особа зможе отримати довідку про автоматичну оцінку об'єкта нерухомого майна і на її підставі укласти угоду по об'єкту нерухомості. У разі незгоди з вартістю об'єкта нерухомого майна, визначеної модулем автоматично, особа має право звернутися до суб'єкта оціночної діяльності, оцінювача і провести оцінку в загальному порядку з реєстрацією звіту в Єдиній базі (як це на сьогодні).

  • Нотаріуси отримають право безкоштовного доступу до Єдиної бази для перевірки довідок і звітів про оцінку об'єктів нерухомості.
  • Інформація з Єдиної бази звітів про оцінку буде відкритою, передбачено автоматичне оприлюднення всієї інформації про об'єкт нерухомості і його вартість в режимі відкритого, прямого несанкціонованого доступу з можливістю завантаження (крім відомостей, що становлять персональні дані замовника звіту і  або власника майна відповідно до Закону України «Про захист персональних даних»).
  • Звіти про оцінку зберігатися в Єдиній базі в електронній формі.

Як проводиться оцінка?

Досить увійти на сайт Фонду державного майна України та заповнити пропоновану форму (документально підтвердити володіння об'єктом).
Ці дані відправляються в базу звітів ФДМУ, перевіряються, а потім обробляються електронним модулем і порівнюються із середньоринковими показниками. Модуль встановлює мінімальну оцінку нерухомості, виходячи з тисяч оброблених даних. Документу з підсумкової вартістю присвоюється унікальний реєстраційний номер та формується довідка.

Якщо власник нерухомості згоден з отриманим результатом, на підставі цих даних він може звернутися до фахівців для укладення угоди.

Також отриманий результат можна оскаржити. Для цього достатньо звернутися до професійного оцінювача. Але врахуйте, що його висновок про вартість житла не може відрізнятися від автоматичної оцінки більш ніж на 25%. В іншому випадку в реєстрації буде відмовлено.

Оцінка нерухомості – досить складний процес. Починається він за ініціативою власника об’єкта, який обирає оцінювача і звертається за його послугами. Між оцінювачем і клієнтом укладається договір, в якому прописуються обов’язки сторін та термін проведення оцінки.

Спочатку потрібно знайти компетентного фахівця. Це можна зробити, наприклад, на офіційному порталі Фонду державного майна, де доступний розділ з реєстром суб'єктів оціночної діяльності. Тут зібрана велика база оцінювачів в різних містах України.

Які документи знадобляться?

  • ваш паспорт;
  • документи, що підтверджують право власності;
  • техпаспорт нерухомості (його можна отримати в БТІ).

Як проводиться оцінка нерухомості?

З оцінювачем, якого ви вибрали, необхідно укласти письмовий договір.

Що в ньому повинно бути зазначено?

  • найменування того, що підлягає оцінюванню
  • мета проведення оцінювання
  • дата проведення процедури
  • вид обумовленої вартості
  • в які терміни буде виконано звіт
  • ціна і особливості оплати
  • Вибір методу визначення вартості залежить від типу власності. Для житлових приміщень застосовують порівняльну методику.
  • Потім експерт з питань оцінки приїжджає на об'єкт, збирає відомості поточного стану житлоплощі і обробляє отримані дані.

Відповідно до чинних на сьогоднішній день правил, оцінка об’єкта нерухомості може проводитися без виїзду оцінювача на місце та особистого огляду з обов’язковим наданням всіх необхідних документів. При цьому на визначену за результатами оцінки вартість впливають:

- місце розташування об’єкта. Визначальним фактором є населений пункт і середній рівень цін в його межах. Також до уваги береться район міста, близькість лісу, водойм, інфраструктурних об’єктів та інші фактори. Наприклад, будинок в Чорноморську біля моря буде оцінений дорожче, ніж будинок на протилежній околиці міста;

- тип і характеристики об’єкта нерухомості. Рік будівництва, використані матеріали, стан двору, під’їзду, прибудинкової території, наявність оздоблення та підведених комунікацій, наявний ремонт, площа, планування, вид з вікон. У багатоповерхових будинках також враховується поверх, на якому знаходиться квартира, а в земельних ділянках - ландшафт і якість ґрунту.

Тільки комплексний аналіз дозволяє визначити ринкову вартість об’єкта нерухомості максимально об’єктивно. За підсумками оцінювання складається акт оцінки нерухомості. 

Особливості податкової оцінки

Оцінка нерухомого майна з метою оподаткування має деякі особливості. Ускладнений порядок застосовується тоді, коли має місце відчуження нерухомості, крім її дарування або успадкування. У цьому випадку фізичні особи можуть звертатися тільки до тих оцінювачів, які уповноважені Фондом держмайна (їх перелік можна знайти на офіційному сайті відомства). Крім того, всі звіти оцінювачів вносяться до спеціального реєстру, а нотаріус перевіряє наявність звіту за його реєстраційним номером при оформленні угоди.

Оцінка майна: фінансове питання

Найбільш приємним в прийнятому законі для українців безперечно стане фінансове питання, значно здешевлює витрати на визначення вартості нерухомості.

Так, якщо власник вирішить визначити оцінну вартість автоматично, за допомогою Єдиної бази, то він повинен буде заплатити всього 2,5% від розміру прожиткового мінімуму на 1 працездатну особу. Оскільки з 1 липня 2020 року ця складе 2197 гривень, послуга обійдеться в 55 гривень.

Для оплати послуги оцінювачів по реєстрації інформації зі своєї оцінки в Єдиній базі законопроект відводить 10% від розміру прожиткового мінімуму на 1 працездатну особу, що при розмірі останнього з 01.01.2020 року 2102 гривень складе 210 гривень або 220 гривень з 1 липня. Плюс до цього необхідно додати оплату послуг оцінювача по безпосередній оцінці майна, тобто близько 800-1200 гривень.

Втім, у дешевизни електронної довідки для самостійного визначення оцінки майна є і свій мінус - дійсна вона всього протягом 30 днів, так що при здійсненні угоди по його продажу краще все встигнути зробити протягом цього терміну.

Надаючи свої послуги, компанія CTM-Group співпрацює з досвідченими оцінювачами, організовує проведення оцінки нерухомості відповідно до вимог законодавства та в мінімальні терміни.